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　　来源 | 野马财经

　　作者 | 蒲肃

　　郑氏家族能否富过三代？

　　香港“四大家族 ”之一的郑裕彤家族也走上了化解债务的漫漫长路 。

　　6月初
，有媒体报道，郑裕彤家族的新世界发展（0017.HK）即将达成一项高达875亿港元的贷款再融资协议
。对媒体报道和市场猜测 ，新世界发展并未否认
，并在6月23日通过公告表示，新世界发展仍在与债权人就现有贷款的再融资进行积极磋商 ，而这些磋商仍在进行中。

　　引发市场对新世界发展债务问题关注的还有另一件事，6月6日
，新世界宣布，对旗下永续债延迟派息 。延迟派息虽然不会引发违约 ，但却会增加债券利息
，新世界发展的偿债能力也因此引发市场担忧
。

　　截至6月26日，新世界发展股价收盘于5.83港元/股 ，总市值146.7亿港元。

　　郑裕彤家族作为香港四大家族之一
，其商业版图横跨地产 、珠宝
、基建、金融等多个领域，长期占据着举足轻重的地位 。

　　然而 ，由其掌舵的新世界发展债务危机曝光
，引发了外界对郑裕彤家族未来走向的诸多猜测，尤其是家族子女在这场危机中所扮演的角色 ，成为各界关注的焦点。

　　从辟谣到“股债双杀”
，

　　新世界发展债务危机曝光

　　新世界发展陷入债务危机并非一朝一夕之事，起初 ，面对市场上有关公司债务问题的传闻，新世界发展多次出面辟谣
。

　　2024年1月
，市场消息称新世界发展已聘任法律顾问协助解决债务问题，并聘请相关公司作为债务重组顾问。对此 ，新世界发展于当年1月20日迅速发布澄清公告
，表示“尚未进行或开始讨论任何该等整体债务重组” 。

　　但随后的种种迹象表明，公司的财务状况并不乐观
。

　　2024年9月26日 ，新世界发展发布的2024财年业绩犹如一记重锤
，让市场真切感受到了公司面临的困境。

　　财务数据显示，报告期内 ，新世界发展综合收入约357.82亿港元
，同比减少34%；核心经营利润约68.98亿港元，同比减少18%；年度亏损约171.26亿港元 ，母公司股东应占亏损约196.83亿港元 。

　　香港汇生国际资本有限公司总裁黄立冲分析称
，这是新世界发展20个财年以来首次出现亏损，巨额亏损的背后 ，是公司在投资与运营策略上的一系列失误
。

　　图源：公司财报

　　自2020年至2024年的5年间，新世界发展在房地产衰退明显的内地和香港市场过度投入
，并且依赖高杠杆扩张，债务负担过重 ，没有进行多元化 、多地区布局
，因此相比其他港资地产企业，所承受的打击也是最沉重。

　　“野马财经 ”梳理发现 ，新世界发展此前的一些项目投资决策过于激进
，在一些大型商业综合体项目上投入了大量资金，比如香港启德体育园项目 ，2017年该项目正式立项拨款
，造价预算为319亿港元 。

　　虽然香港特别行政区后来表示政府将承担299.93亿港元的建筑费用，但这仍是一项建设周期长
、成本高的大型项目 ，关键是短期内难以实现盈利
，却占用了大量的资金资源
。

　　此外，新世界发展还加速推进K11商城的扩展 ，从香港扩展到内地，总数已达到38座；香港航天城商业项目的综合投资也超百亿。

　　但这些扩张的项目却出现业绩增长颓势
，比如香港K11商场由于本地消费减少，导致销售额按年下跌13%；酒店业务则直接亏损 ，新世界发展在香港、内地及东南亚共拥有15家运营中的酒店物业
，但其2023财年录得收入10.91亿港元，同比虽有增长 ，但分部亏损仍达4.44亿港元  。尽管2024年市场环境改善
，但整体仍未摆脱亏损的局面
。

　　图源：公司财报

　　“截至2024年底，新世界发展负债总额高达2109.26亿港元 ，计入永续债后的净负债率超过70%
，远高于恒基兆业（17%） 、长实地产（约30%）及新鸿基地产（约40%）等主要同业水平。
”黄立冲认为，这导致新世界发展的融资成本及风险大幅上升 ，抗风险能力显著下降 。

　　财报显示
，截至2024年底，新世界发展的债务净额约1246.3亿港元 ，一年内需偿还的债务约322亿港元，而现金及银行存款（包括有限制银行存款）只有218.58亿港元。

　　实际上
，进入2025年后，新世界发展的债务问题愈发严峻
。2月 ，有媒体报道
，新世界发展已选择中国银行、星展银行及汇丰银行，为其即将在今明两年到期的581亿港元贷款进行再融资 ，抵押品为价值150亿美元的20多处房产 。

　　同时
，新世界发展计划通过出售非核心资产回笼资金，预计2025财年 ，全年出售非核心资产的目标将达130亿港元 。

　　图源：罐头图库

　　但这些举措并未从根本上缓解公司的债务压力
，新世界发展的永续债问题成为引发市场担忧的新问题
。

　　5月15日，瑞银发表研究报告 ，指出公司尚有3.45亿美元未赎回永续债
，5月16日是赎回日期限 。若永续债未被赎回，票面利率将从6.15%递增至10.2%  。

　　最终 ，公司选择不赎回该笔永续债，这一决定导致票面息从6月16日起大幅递增
，也引发了市场对公司偿债能力的进一步担忧
。

　　6月初，新世界危机彻底爆发。6月2日 ，新世界发展公告称
，根据各相关永续证券的条款，已选择将相关永续证券票息的分派 ，递延至其各自的下一个分派支付日期
，涉及四系列永续证券 。

　　消息一出，新世界发展遭遇“股债双杀 ”
。6月2日当天 ，新世界股价大幅低开后一路下探
，一度跌超10%，最终4.48港元收盘 ，跌幅为6.47% ；同时
，公司多只永续债急跌创新低 。

　　图源：罐头图库

　　截至6月23日，875亿港元的银行贷款再融资计划成为市场关注的焦点 。据报道 ，经过数月谈判，新世界发展即将达成这一贷款再融资协议以缓解流动性紧缩局面
。

　　《彭博》引述消息人士报道
，新世界发展已获得所有贷款方对再融资计划的初步同意，包括之前反对的银行 ，但仍有少数银行正在出具正式的书面承诺
，再融资计划需在6月底前取得超过五十家现有银行贷款方的全部同意。

　　这一计划的成败，对新世界发展至关重要 ，若无法顺利完成
，或将面临更为严峻的债务违约风险 。

　　“富三代
”卸任离职，

　　“富二代”直面债务泥潭

　　新世界发展是郑裕彤一手打造的地产集团。他出身贫寒 ，早年间在“周大福 ”金铺当伙计
，后与周大福 “公主
” 周翠英结婚，在周大福努力工作并将其做大做强
。

　　1970年 ，郑裕彤成立新世界发展
，拥有57%股权。随着资产版图的不断扩张，郑裕彤的家族资产横跨珠宝首饰
、酒店、地产 、金融
、基建等多个行业 ，跻身 “香港四大家族”之列 。福布斯公布的2017亚洲富豪家族排行榜显示，郑氏家族排名第八位
，家族资产为255亿美元
。

　　图源：罐头图库

　　1989年，郑裕彤将新世界集团交给大儿子郑家纯 ，但郑家纯上任后公司负债上升
，郑裕彤只好重出江湖。但郑裕彤去世后，新世界发展的实控权仍回到郑家纯手上 。

　　2006年 ，在美国、日本学习的“富三代 ”郑志刚（郑家纯之子）回归家族企业
，进入新世界发展，并在2007年任执行董事 ，参与了新世界百货的上市；2008年
，深爱艺术的他创立了结合博物馆与零售 、艺术与商业概念的 K11品牌 ，并在 香港
、上海、北京等地开设K11购物艺术中心
。?

　　2017年~2020年 ，郑志刚先后任职新世界发展执行副主席 、总经理
、行政总裁等职务
，这期间他还与伍长宁、郑彦斌联合成立C资本，投资了包括 Casetify 、小鹏汽车
、蔚来汽车等在内的众多企业?。

　　但与父亲郑家纯执掌期间推高公司负债类似 ，郑志刚在执掌新世界发展期间，采取了较为激进的扩张策略
，推动了多个大型项目的开展，包括启德体育公园、香港国际机场航天城11 SKIES 、北角皇都戏院大厦等几十亿乃至百亿级港元项目 。

　　图源：公司财报

　　激进的扩张模式虽然提升了新世界发展的市场影响力 ，但也导致公司负债急剧攀升
。截至2024年底
，净负债比率已经增高至 57.5%，远高于其他港资地产企业20%- 30%的水平。

　　而新世界发展的实际控制人郑家纯 ，在面对公司财务困境时
，决策调整相对滞后，未能及时有效遏制债务问题的恶化 。在郑志刚的激进扩张策略引发财务风险后 ，才开始着手调整公司战略
，重新审视业务布局与债务管理，但此时公司已深陷债务危机的泥潭
。

　　面对债务危机 ，新世界发展只能依赖资产剥离以回笼资金
，但香港商业物业价格已然下跌，这导致其出售定价偏低。

　　为缓解财务压力 ，新世界发展先后加速出售基础设施子公司NWS控股（获约30亿美元）及旗下非核心资产，并于2024年11月以约4.17亿港元价格将启德体育园75%股权出售予母公司周大福集团
，还计划向郑志刚转让K11品牌管理公司 。

　　图源：公司财报

　　“这种‘火速’回笼资金的方式明显低于市场潜在价值。
”香港汇生国际资本有限公司总裁黄立冲表示
。

　　“现金奶牛”能否帮忙过关？

　　虽然新世界有不少问题，但如果郑氏家族真要救自家公司 ，还是有足够腾挪的空间。

　　被誉为郑氏家族“现金奶牛 ”的“周大福”就是最有资本下场救援的
，周大福（1929.HK）

　　2023/24 财年总资产约888.19 亿港元、股东权益 267.46 亿港元
、净利润 53.84 亿港元 ，截至2025 财年 ，其营业利润达到147.46 亿港元
，当前市值约1322亿港元 。

　　图源：罐头图库

　　此外就是周大福创建有限公司（0659.HK），其可动用流动资金约300 亿港元（现金 186 亿+已承诺授信 113 亿港元） ，一年内到期债务小于30 亿港元；此外
，郑氏家族还有瑰丽酒店集团（Rosewood）、周大福人寿保险 、家族办公室平台等可腾挪的资产
。

　　黄立冲认为，郑氏家族的成员若要缓解新世界发展的债务危机 ，可以直接注资或认购可换股债
、继续收购新世界非核心资产（体育园、商场等） 、或通过集团信用提供银行担保
，助其完成875 亿港元再融资谈判；甚至可以通过内部贷款，利用珠宝集团稳定经营现金流支撑。

　　不难看出 ，与新世界发展一年内322 亿港元的偿债需求相比，若家族愿意出手且能顺利处理少数股东和监管程序
，资金层面“救
”新世界发展并非难事 。

　　但真正的考量在于，家族资本配置意愿及对整体杠杆风险的取舍 ，家族成员的看法和利益冲突
。

　　图源：罐头图库

　　需要注意的是
，郑氏家族的企业已经分散给郑裕彤的各个子孙后代，彼此之间能否形成合力 ，并不是外界所能轻易了解。

　　郑裕彤有两儿两女
，长子郑家纯，次子郑家成 。

　　郑家纯一脉中 ，长女郑志雯执掌瑰丽酒店集团和周大福珠宝
，次子郑志明担任新联建联席CEO ，三子郑志亮进入周大福珠宝负责北亚业务；郑家成一脉中 ，长子郑智恒与郑志雯一起在周大福珠宝工作
，次子郑志谦在新世界中国工作
。

　　家族成员分散在不同的业务板块，各自有着不同的发展方向和利益诉求。2024年9月26日 ，郑志刚辞任新世界发展行政总裁的同时，还辞任周大福
、新世界百货及新创建集团的相关职务 。郑志刚与家族成员企业之间是否有分歧存在
，不得而知
。

　　此外，郑氏家族成员若要动用家族资产为新世界发展缓解债务压力 ，也要受到家族信托的制约。

　　郑氏家族在离岸架构下设立了家族信托
，通过两个离岸信托公司：Cheng Yu Tung Family （Holdings） Limited和Cheng Yu Tung Family （Holdings II） Limited，共同控股其核心资产载体“周大福控股” ，合计持有周大福控股约95.65%的股权
，间接控周大福企业及其对新世界发展的控制权 。

　　“上述家族信托架构对周大福及其控股的集团（包括新世界发展）救援行动既有助力，也带来一定的制约 ，如果家族要动用信托资产为新世界再注资
，必须得到受托人（或信托委员会/保护人）的同意，并确保此举符合信托契约和各方受益人的共同利益 ，否则受托人可能因违反信托义务而承担责任。 ”黄立冲表示
，上述信托架构决定，救不救新世界需要家族投票决定
。

　　最后需要补充的是 ，郑裕彤家族经过多年的发展，构建了庞大的财富版图
，主要涵盖五大板块：周大福珠宝、新世界发展 、新创建集团
、瑰丽酒店集团以及通过周大福企业控股的其他多元化投资。

　　图源：罐头图库

　　但在这场债务危机中，郑氏家族的各资产板块表现不一 ，只有周大福珠宝现金流表现较为稳定；其他如新创建集团三大业务中
，富通保险在香港从事的寿险业务表现尚可，其余高速公路项目、香港建筑工程业务则盈利欠佳；周大福企业作为家族的投资平台 ，控股了其他上市公司
，如新世界百货 、ST景谷（600265.SH）等，并持有中策资本控股（00235.HK）的第一大股东地位 ，但近年来的投资收益有所下降 。

　　可见
，虽然郑氏家族资产丰厚，但各个业务板块也都面临自身发展难题 ，家族内部矛盾和业务板块的各自发展需求是隐藏在背后的深层隐患
。

　　郑氏家族的子女能否在这场危机中合力应对债务危机
，不仅关乎新世界发展的命运，更决定着郑裕彤家族在未来商业世界中的地位。